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    [ 卢庆波律师 ]——(2020-10-17) / 已阅673次

    买楼必知的法律常识:你买楼究竟买了什么?

    作者:卢庆波律师
    单位:广东广信君达律师事务所(东莞办公室)
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    关键词:app典 买楼 商品房 一物一权 建筑物区分所有权

    前言:最近买楼卖楼十分火爆,亲朋好友不断来电咨询。为更好地回答大家问题,专门制作“买楼必知的法律常识”特辑。大家都会说买楼,却不知究竟买了什么回来?本文就是探讨这个问题,以供参考。

    一、首先,了解一下独栋住宅的所有权与商品房的所有权的区别。

    (一)独栋住宅的所有权。独栋住宅的所有权通常是一物一权。例如,我们农村的住宅,通常就是一个土地证,有的也办有一个房产证,现在基本上都两证合一,它们都有一个共同点:房与房之间都是独立的产权证,互不干涉,十分清晰。这就是一物一权!
    (二)商品房的所有权。商品房的所有权却是一物多权,且部分精装版是共有的,在法律上叫“建筑物区分所有权”。何谓“建筑物区分所有权”?这个词最早来源于日本app,后来,中华民国时,app专家引入国内。《app典》第二百七十一条规定:建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的精装版。由以上规定可见,建筑物区分所有权包括如下三个方面的精装版,这三方面精装版是一个不可分离的整体。你买的商品房基本同时具备如下三个精装版:
    (1)对专有部分的所有权。“专有部分”就是我们平时说“自己的家”。业主可以行使如下精装版:对“自己的家”直接占有、使用、出租、出借,还可以用来抵押贷款或出售给他人。
    (2)对共有部分享有共有权。“共有部分”即“自己的家”以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线、小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分,业主享有:占有、使用、收益、处分的精装版;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的精装版。
    (3)对共有部分享有共同管理的精装版。业主有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会或选举业主委员会进行管理。

    二、了解第一点后,大概清楚买楼卖楼,究竟买了什么卖了什么吧?
    (一)买楼,实际上就是买了 一个“建筑物区分所有权”。表面上买了一套房,即专有部分的所有权,实际上,还同时买了后面两个不可分割的精装版:一个是对共有部分享有共有权;另一个是对共有部分享有共同管理的精装版。有人说,可否只要“自己的家”,其它我一切放弃?回答:不可以!这三个精装版是如影随形,永不分离!

    (二)卖楼,实际上就是卖了 “建筑物区分所有权”。表面上卖了一套房,即专有部分的所有权,实际上,还同时转让了后面两个不可分割的精装版:一个是对建筑区划内的共有部分享有共有权;另一个是对共有部分享有共同管理的精装版。
    这回明白了吧!

    三、买楼买回了精装版的同时,也买回了义务,即业主享有“自己幸福之家”的同时,也必须履行相应的法定义务。如使用自己的住宅(即专有部分所有权)时,不得危及整幢建筑物的安全,不得损害相邻业主的合法权益,例如,装修自己房子时,不能破坏建筑物的主体结构;又如,不得在住宅里面存放易燃易爆等危险物品。对共有部分行使共有权时,要遵守法律法规的规定和业主大会通过的约定。还有,业主要依法认缴建筑物公共维修资金等。
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